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노무현 대통령이 신년사를 통해 집값 잡기에 대한 의지를 재천명하고 윤증현 금융감독원장도 주택담보대출을 중심으로 한 가계 부채의 위험성을 경고하면서 은행권의 긴장감도 높아지는 분위기다.

2일 금융감독 당국과 은행권에 따르면 금감원은 지난달부터 시중은행들과 공동으로 운영하고 있는 `주택담보대출 여신심사체계 선진화 작업반`에서 다음달 말까지 이 같은 내용의 모범규준(Bset Practice)을 마련해 3월부터 시행할 방침이다.

선진화 작업반에는 국민 신한 우리 하나 SC제일 한국씨티 외환은행 등 7개 시중은행을 비롯해 지방은행(대구은행), 특수은행(농협), 외국계 은행지점(HSBC은행) 등 모두 10개 은행이 참여하고 있다.

작업반은 △현행 국내 은행 차주 채무상환 능력 심사 현황과 문제점 △차주 채무상환 능력 심사를 위한 주요 평가요소 △채무상환 능력 평가요소간 가중치 부여 방안 등을 검토하고 있다.

지난달 8일 1차 회의를 연 데 이어 오는 5일 2차 회의를 열고 채무상환 능력을 감안한 주택담보대출 개선방안을 확정지을 예정이다.

은행권에 따르면 시중은행들은 금감원 주도로 DTI 규제 수정을 위한 태스크포스 구성을 논의하고 있다.
이르면 이달 중 태스크포스를 출범,규제안을 마련한 뒤 모든 주택에 대해 주택담보대출자의 소득과 부채상황 등에 따라 대출 한도를 설정,가계대출을 엄격히 관리해 나가겠다는 것이다.

시중은행 관계자는 “국민은행의 DTI 적용 확대 조치는 은행간 규제 차이로 인해 발생하는 (주택담보대출 수요의) 쏠림 현상을 막기 위한 목적이 강하다”며 “그러나 앞으로는 실수요자 위주의 대출 관리를 넘어 각 은행들이 가계 대출에 대한 리스크 관리를 본격화하게 될 것”이라고 설명했다.

현재 투기지역과 수도권 투기과열지구에 있는 6억원 초과 아파트에 대해 제한적으로 적용되는 DTI 40% 규정 확대에 대비한 은행별 준비도 한창이다.

하나은행은 지난달 18일부터 6억원 이하 주택에 대해서도 DTI 40%를 적용하는 방안을 놓고 시뮬레이션을 진행 중이라고 밝혔다. 하나은행 관계자는 “DTI 확대 적용에 필요한 전산 시스템 정비와 실수요자 피해 등 실무적인 문제를 검토 중”이라고 말했다.

신한은행 관계자는 “DTI 확대 적용을 검토하고 있으나 태스크포스에서 방안이 나오면 그에 맞춰 실행할 계획”이라고 말했다.

이미 국민은행을 비롯한 일부 시중은행에서는 이달부터 전 주택담보대출에 DTI를 적용하고 있으며 다른 은행들도 DTI 비율이 과도한 대출은 자제하고 있다.

연소득 대비 연간 원리금 상환금액의 비율인 DTI가 전 주택담보대출에 적용되면 소득이 낮거나 빚이 많은 사람은 담보가 있더라도 원하는 만큼 돈을 빌리기가 어려워질 전망이다.

이에 따라 연간 소득 3000만 원인 직장인이 비투기지역의 시가(時價) 6억 원인 집을 구입할 때 국민은행에서 빌릴 수 있는 자금은 현행 3억6000만 원(연리 5.58%, 만기 15년 원리금균등분할 상환 조건)에서 1억2000만 원으로 줄게 된다.

국민은행 측은 “지난해 11월과 12월에 대출 수요가 많이 몰려 리스크 관리를 위해 DTI 규제 대상을 확대하기로 한 것”이라며 “다만 금액이 5000만 원 이하인 대출은 종전처럼 받을 수 있다”고 설명했다.

이 은행 관계자는 “실수요자가 불편을 겪을 수 있다”면서도 “리스크 관리를 위해 대출을 줄여야 하기 때문에 어쩔 수 없다”고 말했다.

우리은행은 2일 주택대출을 할 때 기준금리에 더하는 가산금리를 0.2%포인트 올리기로 했다.
하나은행도 지난해 12월 26일부터 가산금리를 0.15%포인트 올려 적용하고 있다.
신한은행은 지난해 12월 7일부터 실수요자가 아닌 사람에 대한 신규 주택대출을 제한하고 있다.

모두 주택대출이 더 늘어나는 것을 억제하려는 조치다.

그러나 전문가들은 가산금리 인상은 투기 수요뿐 아니라 실수요자의 부담도 같은 비율로 늘어나게 해 부정적인 측면이 있다고 본다.
또 은행들이 실수요와 투기수요를 가리는 게 현실적으로 어려워 효과가 없을 것이라는 지적도 나온다.

한편 제1금융권의 DTI 확대 적용으로 주택자금 수요가 대출 문턱이 낮은 대신 금리가 높은 대부업체 등으로 몰려 가계신용 위기를 불러올 수 있다는 우려도 만만찮다.

국민은행 관계자는 “대출자의 신용 관리를 보다 철저히 하는 대신 실수요자의 경우 DTI가 40%를 넘더라도 본점 승인을 얻으면 대출해 주도록 유연하게 운영할 방침”이라고 설명했다.

현재 DTI는 투기지역과 투기과열지구의 6억원 초과 아파트에 대해 적용되고 있다.

금융감독위원회는 지난해 ‘11·15 부동산 대책’ 발표 때 DTI 적용 지역을 종전의 주택투기지역에서 수도권 투기과열지구로 확대하면서, 적용 대상은 종전대로 6억 원 초과 아파트로 한정했다.

신규로 대출을 받을 때는 담보가치에 관계없이 DTI 40% 한도 내에서만 대출이 가능하다.

금융감독 당국 관계자는 "지난달 14일 은행에 지도공문을 보내 소득 범위를 넘어서는 과도한 대출에 대해서는 자제할 것을 경고했다"며 "사실상 현재도 DTI가 폭넓게 시행되고 있다고 보면 된다"고 말했다.

다만 실수요자들의 불편을 고려해 일률적으로 DTI 40% 이내로 제한하지는 않을 것으로 알려졌다.

1가구 1주택자이면서 국민주택 규모(25.7평) 이하의 시가 3억원 미만 주택을 구입할 때는 DTI를 적용하지 않을 방침이다.

또 시가 3억원 초과 6억원 미만 주택 담보대출에 대해서도 DTI 40% 이내 또는 총부채(연소득 대비 부채) 400% 이내 중에서 차주가 하나를 선택하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

여기에 담보대출을 받은 집에 본인이 직접 살지 않을 경우에는 대출 자체를 금지시키는 것도 포함될 것으로 보인다.

이러한 대출은 투기적 성격이 강하다고 보고 이사를 전제로 대출을 받을 때에만 허용할 방침이다.

이와 함께 청와대와 여당에서 강력하게 주장하는 가구당 1주택에 한해서만 주택담보대출을 해주는 방안도 이르면 이달중에 결론이 날 것으로 보인다.

한편 국민은행은 DTI 규제 확대책과 관련해 오락가락하는 모습을 보이고 있다.

국민은행은 2006년 마지막 영업일인 12월 29일 오후 개별 주택담보대출 신규 접수 제한 운용이라는 공문에서 "1월 3일부터 DTI 40%를 전국 모든 주택으로 확대 적용한다"고 밝혔다. 하지만 새해 영업 첫날인 2일 국민은행은 "기존에 3개월 이상 보유한 주택을 담보로 하는 경우에는 DTI 40%가 아닌 담보인정비율(LTV)을 기준으로 대출해 준다"는 내용의 정정공문을 각 지점에 보냈다. 영업일 기준으로 하루 만에 주택담보대출 관련 내규를 바꾼 것이다.

국민은행 임영식 홍보부장은 "기존 주택을 담보로 할 때도 DTI를 적용하면 자영업자나 중소기업이 어려움을 겪을 수 있다는 지적이 있어 내규를 바꿨다"고 말했다.

그는 또 "이번 조치는 길어야 2주 정도의 한시 조치"라며 "지난 12월에 접수했으나 처리하지 못한 대출 물량이 워낙 많아 이를 조절하기 위해 임시로 내놓은 것"이라고 설명했다.

2007.01.03

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