지금까지 모든 시간과 정열을 다 바쳐 A급 점포를 구하려고 애써 왔다면 이제 계약으로 그 대미를 장식할 차례이다. 계약은 곧 점포 구하기의 끝이자 장사의 출발점이기도 하다. 계약에 관한 것은 누구나 다 알고 있는 상식이라고 생각하지만 막상 제대로 아는 사람은 그리 많지 않다. 대부분 잘못 알고 있거나 일부분만 알고 있을 뿐이다..

사실 계약에 대해 자세히 알려고 하면 한이 없다. 하지만 장사를 하려는 사람이라면 반드시 알아야 할 것이 있다. 바로 다음과 같은 사항들이다.

◇계약은 법률행위이므로 신중히 하라

도장은 찍는 순간 효력을 발휘한다. 계약은 누구나 자유롭게 할 수 있다. 계약을 체결하는 것 자체도, 방식도, 내용도, 그리고 상대방을 선택하는 것도 자유다. 자유가 있는 만큼 당연히 책임도 따른다. 즉 자기가 계약한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 설사 나중에 그 것을 이행하고 싶지 않더라도 그만한 대가를 치러야 한다.

그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 꼼꼼히 챙겨보고 계약내용도 신중하게 작성해야 한다.

◇계약 전에는 반드시 다음 사항들을 확인하라

점포를 계약하기로 마음을 정하고 나면 흔히들 계약금, 중도금, 잔금을 준비하는데 정신이 팔려 소홀히 하는 점이 있다. 바로 점포건물의 법적인 하자, 신고 및 허가사항, 점포주의 매도의도 등이다. 이미 충분히 준비하고 검토했다 해도 이것은 다시 한 번 짚고 넘어가야 한다. 계약 한 번 잘못하면 완전히 망할 수도 있으므로 그만큼 신중해야 한다.

1. 점포주의 매도의도

점포주가 인근에서 큰 점포를 하려고 지금 하고 있는 점포를 내놓는 경우가 있다. 물론 상도의에 어긋난 행위지만 실제로는 이런 일이 종종 일어난다.

그러므로 점포주와 계약을 할 때 아예 권리양도계약서에 반경 300∼500m 이내에서는 유사한 가게를 하지 않으며 만약 이를 어겼을 때는 이 계약을 무효로 한다. 또한 이에 따른 손해를 아울러 배상하기로 한다는 단서조항을 달기 바란다.

2. 등기부등본

등기부등본은 계약, 중도금, 잔금을 치를 때마다 확인하는 게 좋다. 그 건물에 어떤 문제가 있는지는 등기소에서 등기부등본만 떼어 보아도 알 수 있다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류 같은 권리관계가 나와 있다.

3. 도시 계획 확인원

도시계획 및 이용제한 사항과 재개발 여부 등을 확인하려면 구청에서 도시계획확인원을 떼어 보면 된다. 도시계획확인원이란 공법상으로 토지를 규제하는 도시계획 사항을 기재한 증명서로 용도지역과 지구, 도로저축, 재개발, 개발제한구역 여부 등을 확인할 수 있다. 재개발 여부를 확인하면 상권의 변화를 미리 예측할 수 있으므로 적절한 대응책을 세울 수 있다. 그 밖에도 점포건물이 도로에 저촉되어 있으면 언젠가는 헐리게 되어 피해를 입게 되므로 주의해야 한다.

4. 신고 및 허가 관련사항

어떤 업종을 하든 일단은 신고 및 허가 관련사항을 알아본 다음 점포를 구해야 한다. 이 점을 소홀히 하다가 엉뚱한 피해를 입지 않기를 바란다.

◇점포계약은 두 번 한다

점포가 마음에 들어 계약하려면 당장 누구와 계약을 해야 할지 당황스럽다. 주택 같으면 건물주와 계약하는 게 당연하지만 점포는 그렇게 단순하지 않다.

우선 점포를 팔려고 내놓은 사람은 현재 장사를 하고 있는 사람이고 이제까지 여러분이 상대했던 사람도 점포주이다. 하지만 한편으로는 점포주도 건물주에게서 세를 얻어 장사를 하는 나그네에 불과하다. 그래서 점포를 얻을 때는 계약을 두 번 해야 한다.

점포에 관한 것은 점포주가 권한을 갖고 있고 권리금 등 모든 부수적인 사항까지도 그와 관련되어 있기 때문에 먼저 점포주와 점포에 따른 모든 권리에 대해서 권리양도계약을 해야 한다.

임대차계약은 그 다음에 건물주와 한다. 어쩌면 이것은 부수적인 절차밖에 되지 않는다. 점포를 사용하기 위해 보증금을 걸고 월세만 꼬박꼬박 낸다면 건물주와는 하등의 관련이 없다.

물론 점포임대차계약을 먼저 하고 권리양도계약은 부수적으로 하는 경우도 있는데, 이런 경우는 대부분 장사가 안 되어 권리금이 없다시피 한 점포일 때가 많다. 권리금이 거의 없는데 권리양도계약이 무슨 필요가 있겠는가? 그러나 장사가 잘 되고 있는 점포에서도 이런 일은 종종 일어난다. 이것이 바로 여러분이 꼭 알아야 할 부분이다.

자기 권리를 침범하고 간섭하는 것을 좋아하는 사람은 한 명도 없다. 마찬가지로 점포주도 자신의 영역, 점포에 관한 모든 권리를 건물주에게 간섭 받고 싶어 하지 않는다. 따라서 보통은 자기 몫인 권리금은 누구의 간섭도 없이 처리하려 한다. 그런데도 권리금에 대해 간섭하는 건물주가 있으니 문제다.

이런 경우에는 건물주와 임대차계약을 먼저 하고, 점포주와 권리양도계약은 눈치 보면서 해야 한다. 이처럼 건물주가 간섭하는 점포는 결코 좋은 점포라고 할 수 없다. 언제 쫓겨날지 모르는 운명에 처해 있는 셈이기 때문이다.

이 같은 속 내용은 모르고 이런 점포를 좋아하는 사람이 있다. 건물주가 끼어드니 당장은 권리금을 적게 주어도 되기 때문이다. 하지만 나가는 점포주의 심정은 어떻겠는가? 그리고 얼마 후에는 본인 역시 똑 같은 경우를 당하게 될 것이다.

가장 정상적인 계약순서는 먼저 점포주인과 권리양도계약을 맺은 뒤 중도금이나 잔금 치를 날짜에 맞추어 건물주와 임대차계약을 맺는 것이다. 물론 건물주도 모르는 상태에서 점포주와 덥석 계약을 하는 것이 미덥지 않은 사람도 있을 것이다. 종종 사기를 치는 사람도 있으므로 이 점은 조심해야 한다. 하지만 조금만 주의를 기울이면 이런 문제는 일어나지 않는다.

권리금이 너무 싼 경우에는 일단 의심을 해보는 것이 좋다. 정상가격보다 권리금이 터무니없이 싼 점포는 문제가 있을 소지가 많다. 건물주의 질이 안 좋은 경우도 있고, 건물에 하자가 있는 경우도 있고, 그 것도 아니라면 점포주가 이중계약을 하고 도망갈 확률도 조금은 있다는 것을 염두에 두어야 한다.

◇권리양도계약 시 주의할 사항

1. 주민등록증을 대조하여 본인인지 확인하라.

권리양도계약은 비록 점포주와 하는 것이지만 재산상의 변동이 따르는 일이므로 그 효력은 한 사람의 운명을 좌우할 수도 있다. 따라서 매우 신중히 하고 반드시 본인인지 확인해야 한다.

2. 대리인(보통 부인이나 남편)과 계약을 할 때도 본인의 계약위임용 인감과 위임장을 받아두라.

현실에서는 이 점을 소홀히 하는 경우가 많다. 아직까지는 부부간을 믿는 풍토가 있기 때문이다. 좋은 풍토이기는 하지만 막상 문제가 발생하는 것은 대부분 이러한 경우이다.

3. 점포임대차계약서(점포주와 건물주가 맺었던 임대차계약서), 사업자등록증, 허가증 등을 제시해 달라고 하여 확인하라.

계약은 계약이다. 상대방에게 최대한 예의를 갖추되 확인할 것은 확인해야 한다. 기분 나쁘게 생각할까 봐 그냥 넘기지 말아야 한다.

특히 임대차계약서는 반드시 봐야 한다. 만약에 핑계를 대면서 임대차계약서를 제시하지 않는다면 과감히 계약을 연기하라.

4. 물건의 소재지, 상호, 면적, 임대보증금, 임대료, 시설 및 권리금, 매도 합계금액을 명확히 기재하되 아라비아 숫자보다는 확실하게 한글이나 한자로 쓰라.

5. 계약금, 중도금, 잔금일을 기재하되 날짜는 구입자의 자금조건에 맞추어 정하라.

6. 잔금일의 정산관계 및 명의이전에 필요한 각종 서류 등을 기재하라.

7. 점포임대차 기간은 통상적인 것으로 정하되 건물주와의 임대차계약에 관하여 점포주가 책임을 질 수 있도록 명확히 기재하라.

8. 비품목록도 정확히 작성하라. 잘못하면 뒷날 분쟁거리가 된다.

9. 단서조항에 서로 필요한 사항, 즉 점포주가 가까운 곳에서 유사업종을 하지 않는다, 어떤 조건을 이행하지 못하면 해약할 수 있다는 조건을 명시하라.

10. 서명과 날인은 반드시 계약 당사자가 인적사항을 기재한 다음에 도장을 찍어라.

◇임대차계약 시 주의할 사항

점포임대차계약은 주택임대차계약과 똑같다. 다만 임대기간이 계약에 정해진 기간만 보장된다는 점이 다르다. 주택은 주택임대차보호법에 따라 2년을 보장받을 수 있다.

물론 2003년도 1월 이후부터는 상가건물임대차보호법의 시행으로 임대차기간은 1년, 이후부터는 상가건물임대차보호법의 시행으로 임대차기간은 1년, 그리고 특별한 사유가 없으면 5년까지 보장이 된다. 또한 점포는 주택과는 달리 그 건물이 경매로 넘어갈 경우 어떤 보장도 받지 못했었지만, 이 역시 대항력이 인정되었다. 대항력은 올해부터 시행된다. 점포임대차계약을 할 때는 통상적인 것만 주의하면 문제 될 것이 없다. 단 임대차계약서에 명시되어 있든 안 되어 있든 간에 임차료를 3개월 이상 연체하면 건물주가 계약을 해지할 수 있다는 사실에 유념하여 되도록 월세는 밀리지 않도록 해야 한다.

프랜차이즈 창업정보의 모든 것! 삼가FC컨설팅 김경창대표

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2008. 7. 22

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