상가건물임대차 표준계약서로 분쟁 예방 강화

○ 법무부는 개정된 상가건물임대차보호법의 내용을 반영하여 2015. 5. 22. ｢상가건물임대차 표준계약서｣를 만들어 이를 배포한다.

- 이는 2015. 5. 13. 시행된 개정 상가건물임대차보호법에서 ｢법무부장관은 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다｣고 규정한데 따른 것이다.

※ 개정 상가건물임대차보호법 제19조:법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

○ 이번에 배포하는 ｢상가건물임대차 표준계약서｣는 법무부가 상가건물임대차보호법 개정에 대비하여 2015년 2월부터 국토교통부, 서울시, 중소기업청, 학계 전문가와 함께 준비한 것이다.

- 주요내용은
△보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등에 관한 총 12개조의 ｢계약내용｣ △ 임대인과 임차인간에 자율적으로 정할 수 있는 ｢특약사항｣ △ 법의 보호를 받기 위하여 반드시 확인해야 하는 ｢중요사항｣이 기재된 별지 등이다.

○ ｢상가건물임대차 표준계약서｣의 주요 내용

① 임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시

- 임대인에 대한 임차인의 권리금 회수 방해금지의무와 손해배상 등을 계약내용에 포함시켰고,

- 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연차하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 하였다.

※ 법률 개정 전에는 민법에 의해 2기 차임액을 연체하는 경우 해지 가능

② 임차인의 권리를 충실히 보호

- 임차인으로 하여금 임대차계약 시 ｢등기사항증명서, 미납국세, 상가건물 확정일자 현황｣ 등을 확인하도록 하고,

- 임대인이 상가건물의 철거 또는 재건축을 위해 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 제한됨을 포함시켰다.(2013. 8. 법률개정내용 반영),

※ 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 : 임대인은 임대차계약 체결 당시 철거․재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나, 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우에만 철거․재건축을 이유로 갱신 거절 가능

- 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 하였고,

- 임차인이 임대차계약 종료시 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있도록 하였다.

③ 권리관계를 명확히 하여 분쟁 발생을 최소화

- 임대인과 임차인 사이에 별도로 정할 수 있는 ｢특약사항｣을 예시하여 사전에 권리관계를 명확히 정할 수 있도록 하였다.

※ 특약사항 : ① 입주 전 수리 및 개량, ② 임대차기간 중 수리 및 개량, ③ 임차 상가건물 인테리어, ④ 관리비의 지급주체, 시기 및 범위, ⑤ 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등

- 임대차 종료시 관리비 등 비용 정산 관계도 명확히 하였다.

④ 임대인과 임차인이 법의 보호를 받기 위하여 반드시 확인해야 할 중요사항을 계약 단계별(계약 체결시, 계약기간 중, 계약 종료시)로 나누어 알기 쉽게 별지에 설명

○ 새롭게 만든 「상가건물임대차 표준계약서」는 법무부, 국토교통부, 중소기업청 홈페이지에 게시하여 누구나 다운로드 받아 활용할 수 있도록 주민센터나 세무서에도 배포하여 비치할 예정이다.

○ 앞으로 임대인과 임차인이「상가건물임대차 표준계약서」를 이용하는 경우에는 상가임대차와 관련한 불필요한 분쟁이 사전에 많이 예방될 것으로 기대된다.

법무부 법무심의관실 이시전 검사(☎ 02-2110-3504) 

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