한국의 주택담보대출, 프라임도 안심할 수 없다

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주택담보대출 부실화는 비은행 금융기관에서 먼저 가시화될 것으로 예상되지만 그 영향은 제한적일 전망이다. 이보다 우려되는 것은 비우량 대출이 상당 부분 섞여 있을 가능성이 높고, 올해 대출원리금 상환 부담이 빠르게 늘어날 것으로 예상되는 시중은행 주택담보대출의 부실화 가능성이다.

미국의 서브프라임 모기지 부실 문제가 전세계 금융시장에 연쇄적인 충격파를 던지고 있다. 당초 예상과 달리 서브프라임 모기지 부실화의 영향을 받는 금융기관 및 기업의 범위가 광범위한 것으로 나타나고 있기 때문이다. 미국 경기가 경착륙할 경우 대미 수출 비중이 높은 국가들을 중심으로 세계 경기에도 부정적인 영향을 미칠 것이라는 우려가 확산되고 있다.

한발 더 나아가 이제 관심은 우리나라의 주택관련대출 시장으로 옮겨오는 분위기다. 시중은행의 주택담보대출을 미국의 프라임 모기지와, 비은행 금융기관의 주택담보대출을 미국의 서브프라임 모기지와 비교하려는 움직임이다. 과연 우리나라에도 서브프라임 모기지 시장이 존재할까? 서브프라임 모기지의 부실화 위험성은 어느 정도일까? 프라임 모기지는 안심할 수 있을까?

프라임과 서브프라임이 혼재된 주택담보대출 시장

엄밀하게 한국의 모기지, 즉 주택담보대출 시장은 프라임과 서브프라임이 구분되지 않는 시장이다. 미국의 경우 신용정보회사로부터 제공되는 대출자의 신용 점수에 따라 이용 가능한 금융기관이 명확히 구분된다.

'Excellent'또는'Fair'등급의 우량한 대출자들은 프라임 모기지(높은 신용도의 대출자가 이용하는 저금리의 모기지) 회사를 이용할 수 있다. 하지만 그 이하인 'Moderate'또는'Bad'등급의 대출자들은 서브프라임 모기지(낮은 신용도의 대출자가 이용하는 고금리의 모기지) 회사를 이용할 수 밖에 없다.

반면, 우리나라의 경우 채무불이행자 등 일부를 제외하고는 담보로 제공할 주택만 있다면 대부분의 대출자들이 시중은행에서 주택담보대출을 받을 수 있다. 단지 담보주택의 가치 또는 대출자의 소득, 신용도 등에 따라 대출가능금액, 대출금리조건 등이 달라질 뿐이다.

만약 시중은행 주택담보대출만으로 자금이 부족하다면 상호저축은행, 신용협동조합, 상호신용금고 등으로부터 추가적으로 대출을 받는다. 은행 대출에 비해 금리는 높지만 담보인정비율(LTV)이 높아 대출가능금액이 많기 때문이다. 결국, 현재 우리나라 시중은행의 주택담보대출에는 미국 기준으로 볼 때 신용도가 높은 대출자에 대한 프라임 모기지와 신용도가 낮은 대출자에 대한 서브프라임 모기지가 혼재되어 있다고 할 수 있다.

이를 감안할 때 지난해의 가계부채 급증이 시중은행 주택담보대출에 의해 주도되었다는 사실에 주목할 필요가 있다(<그림 1> 참조). 지난해에는 여타 금융기관들의 가계대출 증가율이 모두 낮아지는 가운데 시중은행의 가계대출 증가율만이 2005년 10.6%에서 2006년 13.3%로 높아졌다. 특히, 지난해 시중은행 가계대출 증가액 40조 9천억원 중 66%인 26조 8천억원이 주택담보대출이었다. 시중은행들은 지난해 12월에 이르러서야 투기지역 내 6억원 초과 아파트의 신규 구입시의 주택담보대출에만 적용하던 총부채상환비율(DTI)을 강화하여 적용하기 시작했다. 국내 시중은행들의 주택담보대출이 단기간 동안 급증하는 과정에서 미국 기준으로 서브프라임급인 신용도가 낮은 대출자들에게까지 상당한 규모의 자금이 풀려나갔을 가능성이 높은 것이다.

실제로 최근 비즈니스 위크는 2005년 말 미국의 서브프라임 모기지 업체들이 '저금리'에서 '대출기준 완화'로 영업전략을 바꾸면서 무리하게 대출을 늘린 결과 쌓인 부실이 최근 수면 위로 부상하면서 위기 상황이 초래되었다는 분석을 내놓았다.

                                                                  2007.3.23

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