재정경제부 부동산실무기획단 고광효 과장  

과표현실화·세제 정상화 통한 부동산 세금 증가는 당연

참여정부 들어 양도세·재산세 등 부동산 관련 세금이 3배 이상 늘어났고, 전체 조세 가운데 부동산 관련 세금의 비중도 2002년 14.5%에서 2006년 18.1%로 높아진 것은 그동안 부동산 투기꾼이 독차지 했던 불로소득을 국민들 모두의 몫으로 돌아오게 하는 과정에서 생기는 자연스럽고 불가피한 과정이다.

부동산관련 세금이 전체 조세증가율보다 크게 늘어난 이유는 크게 두 가지로 나누어서 살펴볼 수 있다. 양도소득세와 취·등록세를 실제 거래 가격 기준으로 부과하는 실거래가 과세제도 전면도입, 고가 주택과 다주택 보유자에 더 많은 세금을 부과하는 보유세 강화 등과 같이 그동안 왜곡되어 왔던 부동산세제를 정상화·합리화하기 위한 제도개선이 가장 큰 이유다.

여기에다 부동산 가격도 상승하면서 세수 증가를 가져왔다. 이때문에 일각에서는 부동산시장 침체 때 세수부족에 대한 우려도 제기되고 있다. 이에 대한 정부의 입장을 설명하고자 한다.

◆ 실거래가 과세제도 도입

먼저 실거래가 과세제도 도입에 대해 보자. 과거 양도소득세는 실거래가를 거의 반영하지 못한 낮은 기준시가를 과표로 하여 과세되었다. 이러한 낮은 부동산 양도소득세 부담은 근로소득 등 투명하게 노출되는 근로소득세 부담과 부동산가격 상승에 편승한 투기소득 간의 심각한 과세불형평 문제 등 많은 경제·사회적 문제를 야기해왔다.

이러한 문제를 해결하기 위하여 정부는 2006년 실거래가 신고제도를 도입하고, 그동안 제한적으로 고가주택, 단기양도, 1세대 2주택 등에 시행되던 실거래가 과세제도를 2007년부터는 전면적으로 확대·시행하게 되었다.

이러한 조치는 부동산 거래의 투명성을 제고하고 양도소득세의 자본이득 환수기능을 강화하여, 납세자의 부담능력에 맞게 공평하게 과세하는 “응능부담”(ability to pay)과 “소득있는 곳에 세금있다”는 과세의 기본원칙의 실현에 크게 기여했다고 본다.

결국 최근의 양도소득세수 증가는 낮은 기준가액을 과세표준으로 하던 과거에 비해 높은 실거래가를 과세표준으로 하는 데 따른 자연스러운 결과로 이해할 수 있을 것이다.

아울러 취·등록세의 경우도 2004년부터 세율을 점진적으로 인하하는 방식으로 세부담을 경감시켜 왔지만, 2006년 실거래가 과세제도의 도입에 따라 일시적인 세수증가가 불가피하였다.

◆ 과세표준 현실화 등 보유세 강화

부동산 세수 증가의 또 다른 원인인 보유세 과표현실화 등 보유세제 강화에 대하여 보자. 보유세제 개편 이전인 2003년 강남의 45평형 아파트가 부담하였던 보유세는 54만원이었다. 이는 2000cc 중형승용차에 대한 자동차세 52만원과 유사한 수준이었다. 또한 같은 해 서울 강남구 대치동에 위치한 31평형 아파트가 부담하는 보유세가 11만6천원에 불과하였으나, 그에 비해 시가가 낮았던 노원구 중계동에 위치한 51평형 아파트는 2배가 넘는 29만원의 보유세를 부담하기도 하였다.

이와 같이 그동안 지나치게 낮고 형평에 부합하지 않는 수준의 보유세를 부담해왔던 것은 낮은 과표현실화율(과세표준/공시지가, 2004년 평균 39.2%), 지역간 과표현실화율 차이, 시가와 무관하게 산정된 건물 과세표준 등에 근본적 원인이 있었다.

이러한 문제 때문에 정부는 2005년 보유세제 개편을 통해 ‘시가’의 일정율(80%)을 과세표준(공시가격)으로 함으로써, ‘응능부담의 원칙’에 따라 보유세를 부담할 수 있도록 하였다.

아울러, 부동산 투기수요를 억제하기 위해 2005년 종합부동산세를 도입하였고, 2005년 8·31대책의 일환으로 2006년 세대별합산제도를 실시하고 과세기준금액을 하향조정(9억원→6억원)하는 등 보유세제를 전반적으로 강화하였다.

이와 같이 과세표준을 현실화하는 과정에서 보유세수의 증가를 동반하게 되는데, 이는 한번은 겪어야 할 불가피한 현상이다.

다만, 정부는 세부담이 급격히 증가하지 않도록 하기 위하여, 종합부동산세 및 재산세의 과표적용률을 매년 5～10% 수준에서 단계적으로 현실화해나가고 있다. 또한, 전체 주택 보유세대의 98%를 차지하는 공시가격 6억원 이하 주택보유자가 부담하는 재산세에 대하여도 전년대비 5～10%의 세부담 상한제도를 두고 있다. 따라서, 실제 대다수 중산서민층이 느끼는 세부담 증가의 정도는 그리 크지 않을 것이라 생각된다.

한편, 최근 몇 년간의 부동산가격의 상승 역시 부동산 관련 세수 증가의 한 요인이라 할 수 있다. 최근 4년간 주택가격은 20.2%, 토지가격은 19.1% 상승하였다. 현재 부동산 세금이 시가기준으로 과세되고 있으므로, 이와 같은 부동산 가격의 상승은 당연하게 부동산 관련 세금의 증가로 이어지게 된 것이다.

그러나 부동산관련 세금이 증가한 주된 원인은 부동산가격 상승보다는 과표현실화 등 부동산세제 정상화에 있는 것으로 보여지며, 장기적으로 볼 경우 부동산세제 개편과 공급확대, 통화유동성 조정 등 현재 정부가 추진하고 있는 부동산 관련 종합 정책으로 부동산시장은 하향안정화될 것이며, 부동산 가격 상승에 의한 세금 증가는 일시적인 현상에 그치게 될 것으로 본다.

◆ 현재의 성장기조가 유지된다면 재정불안요인 없다

정부는 2011년까지 우리경제가 잠재 수준의 성장률을 보일 것으로 예상됨에 따라 새로운 세목신설이나 세율인상 없이도 국세수입 증가율이 7%대의 안정적 수준을 유지할 수 있을 것으로 전망하고 있다. 세목별로 다소 등락은 있을 수 있으나, 전체적으로는 안정적인 국세수입 기조가 예상되는 것이다.

부동산 관련 세금이 전체 조세 중 차지하는 비중은 세제를 정상화하는 과정에서 증가해 왔다. 2006년 전체 조세 중 부동산 관련 세금은 18.1%로 2001~2005년 14.2%에 비해 4%p가량 높다. 다만, 향후 실거래가 과세제도가 정착되고 부동산 거래량이 안정되면 부동산 관련 세금의 비중도 종전의 수준까지 떨어질 것으로 전망된다.

그러나 이 경우에도 3~4%p 정도의 충격은 과세기반 확대로 흡수할 수 있을 것으로 본다. 정부의 세원투명성 대책의 지속적인 추진으로 사회전반의 투명성이 제고되면서 그 동안 숨겨지고 탈루되었던 자영업자 등의 과표가 양성화 되는 등 세입기반이 지속적으로 확대되고 있다. 올해의 경우를 봐도 신용카드, 현금영수증 사용 확대로 세원이 양성화되면서 세수가 호조세를 보이고 있다.

정부는 부동산 시장의 급락 가능성은 우리나라의 주택시장 여건 등을 종합적으로 감안할 때 적다고 판단하고는 있으나, 파급영향 등을 감안 시장상황을 예의주시하면서 부동산 가격이 안정적으로 하향 조정되도록 시장관리에 만전을 기해 나갈 것이다.  

2007.9.21

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