中 물권법 개정, 주택 매매시장 활성화 기대

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중국 개혁개방이래 최대 법제개혁으로 꼽히는 물권법 초안 통과가 임박했다. 전인대 상무위원회 위원장이 최근 물권법 초안통과시기가 무르익었다고 언급한 이후 물권법 통과 가시화에 대한 전망이 더욱 급물살을 타고 있다. KOTRA(사장: 홍기화)베이징 무역관에 따르면 오는 16일 전인대 폐막당일 물권법 초안의 최종통과가 표결에 부쳐질 것이라고 밝혔다.

중국은 개혁개방 이후 토지 공유제 하의 사유제의 문제점을 인식하고 이에 대한 법제개선을 추진해왔다. 특히 선쩐 등 초기 개방을 선도하였던 경제특구 지역에서 토지사용권의 만기에 따른 토지처리 문제가 발생하며 물권법 도입의 필요성이 높아져 왔다.

기본적으로 토지의 개인소유를 인정하지 않는 중국이 주택 등 일부토지에 대한 영속적인 사용권 보장이라는 사회주의 기본이념과는 합치가 어려운 초유의 법제개혁을 앞두고 있다. 그 동안 100여 회에 달하는 좌담회 개최해 각계 의견을 수렴하고 7차에 달하는 전인대 초안심의를 거치는 등 신중한 준비작업을 진행해 왔다.

물권법 초안은 2006년 전인대 상무위에서 5, 6, 7차 심의를 거쳤으며 지난해 말 7차 심의안이 찬성 155표, 기권 1표의 높은 득표수로 가결되면서 올해 전인대에서 최종통과 가능성이 높다.

○ 토지사용권 영속적 보장으로 중고주택 매매시장 활성화

KOTRA 베이징무역관이 입수한 물권법 7차 심의안 전문에 따르면, 관심이 가장 집중되는 최대 쟁점사안은 단연 주택토지 사용권의 자동연장이다. 6차 심의안에서는 만기일이 도래한 주택의 토지사용권을 연장하기 위해서는 국가로부터 토지사용권을 취득 시 납부하는 대금토지출양금을 납부해야만 가능하다고 규정했으나 7차 심의안은 이를 별도 사용비를 납부하지 않고 자동연장이 가능하다는 내용으로 수정했다. 현재까지 진행된 논의사항이 이번 전인대에서 통과될 경우 사용기한이 무기한 자동연장 되면 중국의 주택시장은 신규 분양시장 중심에서 중고 주택시장의 활성화가 기대된다.

○ 앞으로 중국서 주택단지 내 주차장 따로 못 판다

중국에서는 일반적으로 주택단지 내 주차장을 주택가격과는 별도로 판매하는 것이 관행처럼 여겨져 왔다. 그러나 물권법 초안 심사 관계자는 건축원가에 포함된 주차자리와 차고를 주택과는 별도로 판매하는 것은 문제가 있다고 언급하고 나섰다. 향후 주차장의 매매가 7차 심의 시 주요 쟁점사안으로 등장하며 향후 중국 주택거래의 패턴변화도 예상해 볼 수 있다.

○ 토지도급 경영권 양도, 재도급 허용

현재 중국정부는 농민간 토지도급경영권 양도만을 허용하고 농민과 도시민간 토지도급경영권 양도는 불허해 농민의 토지도급경영권을 보호하고 있다. 토지도급경영권은 농민이 일정기간 국가로부터 토지를 도급받아 토지용도에 부합하게 경영하는 제도로 경작기간은 30년, 초지는 30-50년, 임지는 30-70년이다. 그 동안 주요 논의대상이던 토지도급경영권과 농민택지의 양도가능 여부에 대해 7차 심의안은 토지도급경영권이 재도급, 교환, 양도의 방식으로 거래 가능하다고 명시하고 있다. 향후 이대로 통과된다면 그 동안 사실상 양도가 불가능하던 토지도급경영권의 양도가 허용될 전망이다.

○ 농민택지사용권 양도불가로 농민택지 보호정책 지속

한편, 7차 심의안 13장 154조는 농민택지사용권의 취득, 행사 및 양도에 대해 토지관리법 등 법률과 국가관련 규정을 적용한다고 명시해 사실상 농민택지 사용권에 대해서는 기존 국가규정과 같이 농민간 양도만 가능하고 농민과 도시민간 양도는 불허하는 내용을 담고 있다. 그 동안 농민택지사용권을 두고 7차 심의안이 공개되지 않은 채 농민택지 사용권의 양도가능에 대한 억측이 난무하며 농지택지의 주택건설과 도시민의 농민택지구매 가능성에 대한 기대가 높았다. 그러나 만일 현행 농민택지규정이 그대로 유지된다면 농촌택지에 대한 양도는 물권법 개정 후에도 불가능할 것으로 예상된다.

이 밖에도 담보설정 대상이 설비, 원자재 등으로 크게 확대되면서 물권법 통과로 향후 거래 시 담보설정 대상도 상당히 다양화할 것으로 전망된다.

                                                                          2007.3.13

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