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-「주택공급제도 운영 및 토지거래허가 실태」감사결과 -

 감사원, 주택공급제도 운영 및 토지거래허가 실태 감사 실시

□ 감사원은 2006년 3월부터 5월까지 건설교통부, 고양시 등 12개 기관을 대상으로 ｢주택공급제도 운영 및 토지거래허가 실태｣ 감사를 실시한 결과

 ○ 주택공급의 적정 여부를 확인하는 검증절차를 마련하는 등 주택공급제도의 개선이 필요하다고 9일 밝혔다.

□ 감사원은 이번 감사에서 주택공급제도와 토지거래허가제도가 일선 행정기관에서 제대로 집행되고 있는지를 감사한 결과

 ○ 지방자치단체는 주택건설업체(사업주체)가 입주자 모집시 무주택자 우선공급, 투기과열지구 내 1순위 청약제한 등을 이행하는지에 대한 지도·감독을 소홀히 하였으며

 ○ 사업주체는 당첨자의 주택소유관련 청약자격을 확인하기 위하여 반드시 하여야 할 주택전산검색도 하지 아니하고 입주대상자를 확정하여 부적격 당첨자에게 주택을 공급한 사례가 있었고

   - 예비당첨자에게 공급해야 할 미계약 주택 및 부적격 당첨자 주택을 빼돌려 웃돈을 받고 거래하거나 주택사업계획승인 담당 공무원이나 분양업체 임·직원 등에게 특혜공급한 사례가 확인되었으며

 ○ 건설교통부는 무주택자 우선공급, 투기과열지구 내 1순위 청약제한 제도를 시행하면서 이행실태 확인 등 사후관리를 소홀히 하였고

 ○ 주택공급과 토지거래를 지도·단속해야 할 일부 공무원들까지 부정한 방법으로 부동산을 취득하는 등 총 44건의 문제점이 있었다.

□ 이에 대하여 감사원은 건설교통부장관에게 주택당첨자 검증시스템을 마련하는 등 관련 법령 및 제도상의 미비점 보완과 함께 지방자치단체 및 사업주체의 불법행위 관련자에 대한 엄정한 책임추궁을 통한 재발방지책을 마련하도록 하였다.

건설교통부, 주택공급에 관한 규칙 전면 개정 추진 중

□ 주무부처인 건설교통부는 감사원 감사결과를 반영하여 주택공급에 관한 동향분석과 실태조사를 강화하고 위법·부당행위예방과 주택공급 질서를 확립할 목적으로

 ○ 주택도시연구원으로 하여금 “주택공급에 관한 규칙의 합리적 개편 및 매뉴얼 작성”에 관한 연구용역을 수행하도록 하는 한편

 ○ 주택공급제도 전반에 대한 개선방안을 마련하기 위한 ｢주택공급 제도개선 T/F팀｣을 구성하여 주택공급시스템의 개선대책을 마련 중에 있고

   - ｢주택공급 상황점검 T/F팀｣도 구성하여 아파트 분양에 대한 현장 실태조사와 불법행위 단속을 통하여 주택공급 현장에 대한 관리·감독을 강화할 예정이다.

 ○ 아울러 당첨자의 주택소유 여부 전산검색(건설교통부 소관)과 과거 5년 이내 당첨 여부 전산검색(금융결제원 소관)이 동시에 이루어질 수 있도록 주택전산망과 당첨자 관리 전산망 운영체계 등을 개선할 예정이다.

 감사 배경 : 주택공급 및 토지거래 질서확립의 필요성 대두

□ 2002년 이후 주택 및 토지가격 급등에 편승하여 일부 주택건설업체와 공직자 등이 부정한 방법으로 주택을 공급하거나 토지를 취득하고 있어 주택공급제도 및 토지거래허가제도를 운영하는 정부의 관리·감독기능을 강화할 필요성이 증대되었다.

 ○ 이에 따라 감사원은 주택공급 및 토지거래질서 확립을 위하여 주택공급정책에 대한 사후관리와 토지거래허가를 제대로 하고 있는지에 중점을 두고 건설교통부, 고양시 등 12개 기관에 대한 감사를 실시하였다.

1 부적격 당첨자 확인을 위한 주택전산검색 관련 규정 개선 필요

□ 감사원은 건설교통부에서 운영하고 있는 주택전산망과 금융결제원에서 각각 운영하고 있는 당첨자 관리 전산망이 서로 연계되어 있지 않아

 - 사업주체가 주택소유 전산검색과 당첨사실 검색을 따로 요구해야 하는 등 이원화된 전산망 운영 시스템에 문제점이 있었다고 밝혔다.

 ○ 건설교통부에서 2002년 4월 및 같은 해 10월 무주택자 우선공급제도와 투기과열지구 내 2주택 이상 소유자 1순위 청약제한제도를 도입하였으므로 주택소유 여부 확인을 위한 주택전산검색이 필수적인데도

   - 제도 시행 후 3년이 지나도록 일선 시․군․구에서는 직접 분양승인을 해준 사업장에 대해서 사업주체가 전산검색을 요구했는지 파악하지 않았고, 건설교통부도 이에 대한 실태를 파악하지 않았다.

 ○ 이에 감사원에서 주택전산검색 실시 여부를 확인한 결과 금융기관에서 분양업무를 대행한 경우는 주택전산검색을 하고 있었으나

   - 2003년부터 2005년까지 사이에 투기과열지구 내에서 308개 사업주체가 자체적으로 직접 분양한 437개 주택단지(198천 세대)의 경우는

    ▸ 80.5%인 352개 주택단지(258개 사업주체, 157천 세대)가 주택전산검색을 하지 아니하고 입주자를 확정한 것으로 확인되었고

    ▸ 그 중 28개 주택단지(26천 세대)를 표본조사한 결과 공급세대수의 1.3%에 해당하는 332명이 무주택 기간 부족 또는 유주택자로서 무주택자 우선공급 신청자격이 없거나 1세대 2주택 이상 소유자로서 1순위 청약자격이 없는 부적격 당첨자인데도 당첨이 취소되지 않고 주택을 공급받은 것으로 확인되었다.  

 ○ 그리고 건설교통부에서는 1993. 9. 6. 주택전산망을 통하여 당첨자 주택소유 여부를 확인하도록 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 개정하면서

   - 주택전산검색 방법 및 절차를 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 규정하지 아니하고 별도 지침으로 제정하여 지방자치단체에 시달하였으나 사업주체(주택건설업체)와 이들을 지도·감독해야 할 지방자치단체는 위 지침이 있는지 조차 모르고 있었다.

 ○ 더욱이 사업주체가 금융결제원에 과거 5년 이내 당첨 여부를 전산검색의뢰하면 주택전산검색까지 이루어지도록 일원화하는 것이 합리적인데도 제도를 이원적으로 운영하여 주택전산검색이 누락되는 원인으로 작용하고 있었다.

□ 이에 대하여 감사원은 건설교통부장관에게 위 부적격 당첨자 332명의 주택공급계약을 취소하고 고발하는 방안 등을 각각 마련하도록 통보하고

 ○ 이원화된 주택전산검색과 과거 5년 이내 당첨 여부 전산검색 절차를 일원화하는 한편, 주택전산검색 방법 및 절차를 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 마련하도록 개선요구하였다.

2 부적격 당첨자 확인을 위한 주택조합원 명단 통보 관련 규정 개선 필요

□ 감사원은 당첨자로 관리되어야 할 주택조합(지역·직장, 재건축·재개발) 조합원의 명단을 해당 시·군·구에서 금융결제원에 지연 통보하거나 통보하지 않고 있어 관련 규정을 개선하여야 한다고 지적하였다.

 ○ 건설교통부에서 2002년 10월 주택청약자격을 강화하기 위하여 투기과열지구 내에서 과거 5년 이내 당첨자에 대한 1순위 청약제한제도를 도입하였으므로

   - 조합원 명단 통보의무자인 시장·군수·구청장은 금융결제원에 조합원 명단을 제대로 통보해야 하는데도 이를 제대로 이행하지 않았고,

   - 건설교통부는 2005년 2월경 금융결제원으로부터 “조합원 명단 미통보 조합이 많으니 적절한 조치를 해달라”는 건의를 받고서도 시·도지사에게 조합원 명단 통보 여부를 확인하여 조치하라는 지시공문을 시달한 후 그 이행여부나 실태를 파악하지 않고 있었다.

 ○ 이에 감사원에서 2003년부터 2005년까지 수도권과 부산지역 시·군·구의 주택조합원 명단 통보실태를 점검한 결과

   - 49개 시·군·구에서 총 650개 조합 중 65%인 421개 조합의 조합원 명단을 통보하지 않아 7만 5천여 명이 당첨자로 관리되지 않고 있었고 나머지 229개 조합의 조합원 8만 2천여 명의 명단도 길게는 3년이 지나서야 지연 통보되었다.

 ○ 이로 인하여 조합원 139명이 부적격 당첨자로 검색되지 아니한 채 투기과열지구 내에서 1순위로 주택을 공급받은 것으로 확인되었다.

【사례】서울특별시 송파구 OO 재건축조합의 경우

 ▸ 송파구에서는 2003. 2. 8. 위 조합의 재건축사업계획 시행인가를 하고서도 3년이 지난 2006. 2. 3.에야 조합원 4,427명의 명단을 금융결제원에 통보한 결과 조합원 6명이 목동트라팰리스아파트 등 투기과열지구 내에서 1순위로 당첨되었는데도 부적격 당첨자로 검색되지 않아 주택을 공급받았음.

□ 이에 대하여 감사원은 건설교통부장관에게 위 부적격 당첨자 139명의 주택공급계약을 취소하고 고발하는 방안을 마련하도록 통보하는 한편

 ○ 조합원 명단이 지연 통보되거나 통보가 누락되는 일이 없도록 통보의무자와 통보시점을 명확히 알 수 있게 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 개정하도록 개선요구하였다.

3 예비당첨자 관련 비리 척결 및 제도 개선 필요

□ 감사원은 분양업체가 예비당첨자에게 공급하여야 할 미계약 주택 및 부적격 당첨자 주택을 빼돌려 웃돈을 받고 거래하거나 관계 공무원, 분양업체 임·직원 등 특수관계인에게 특혜공급하는 등의 비리가 있어 이에 대한 제도개선이 시급하다고 밝혔다.

 ○ 감사원에서 대전광역시 대덕테크노밸리 내 “○○아파트” 등 7개 주택단지를 표본으로 선정하여 미계약 주택 및 부적격당첨자 주택의 공급실태를 조사한 결과

   - 7개 주택단지 모두 분양소장과 분양업체 임·직원 및 현지 브로커 등이 공모하여 미계약 주택 및 부적격 당첨자 주택 중 ‘로열층’을 빼돌려 3,000만 원 내지 4,500만 원의 웃돈을 받고 속칭 ‘물딱지’로 거래하거나 주택건설업체 임·직원, 주택사업계획승인 담당 공무원 등에게 특혜공급하는 등의 비리가 있는 것으로 확인되었다.

【사례1】대전 유성구 A아파트(919세대)의 경우

 ▸ (주)OO의 위 아파트 분양소장 ○○○ 등은 미계약 및 부적격 당첨자 주택 82채 중 로열층 54채를 예비당첨자에게 공급하지 않고 빼돌린 뒤

 󰋯웃돈(4,500만 원)을 받고 “물딱지”로 거래하거나 주택건설사업계획승인 담당공무원의 장인, 대표이사 등 회사 임·직원 등 특수관계인에게 특혜 공급

【사례2】공무원의 직무관련 분양권 불법 취득 사례

 ▸ 대전광역시 유성구 공동주택계장 ○○○과 화성시 공동주택담당자 ○○○는 공동주택 사업계획승인, 준공검사 업무 등을 담당하면서

  - 자신이 입주자모집승인을 한 아파트 분양업체에 로열층을 분양받을 수 있도록 부탁하는 방법으로 분양업체가 예비당첨자에게 공급하지 않고 빼돌린 로열층 아파트 분양권을 불법 취득

□ 이에 대하여 감사원은 건설교통부장관에게 부당 공급한 10개 사업주체와 시공사 등 7개 실제 분양업체 및 분양소장 등 13명을 ｢주택법｣에 따라 고발하도록 통보하는 한편

 ○ 미계약 주택 및 부적격당첨자 주택 모두를 동시에 예비당첨자에게 개별통지하여 공개한 후 추첨방식으로 공급하도록 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 개정하도록 요구하고

 ○ 직무와 관련하여 분양권을 불법 취득한 공무원 2명은 중징계(파면)요구하고 뇌물수수 혐의로 검찰에 고발하였다.

4 배우자 분리세대의 청약자격을 확인하는 규정 마련 필요

□ 감사원은 건설교통부에서 부부간에 주민등록상 세대를 분리하는 방법으로 주택청약신청하는 것을 방지하기 위하여 ‘세대주와 주민등록을 분리한 배우자와 그 세대원도 당첨자의 세대원에 포함’하는 것으로 규정하고서도

    당첨자의 분리세대 여부를 확인하는 방법과 절차에 대하여는 규정을 두지 않고 있어 이에 대한 개선이 필요하다고 지적하였다.

 ○ 이번 감사 시 감사원에서 투기과열지구 내에서 분양한 101개 주택단지의 분리세대 여부 확인 실태를 점검한 결과

   - 93%인  94개 주택단지가 분리세대 여부를 확인하지 아니하고 주택을 공급한 것으로 확인되었고 그 중 4개 주택단지를 표본조사한 결과 169명의 분리세대 중 12명이 재당첨, 1세대 2주택 등의 사유로 부적격 당첨자인데도 주택을 공급받은 것으로 확인되었다.

【사례】서울시 강남구 삼성동 ○○아파트의 경우

▸ 위 아파트 시공사인 ○○건설(주)로 하여금 당첨자의 호적등본을 제출받아 분리세대 여부를 확인하도록 한 결과

 󰋯세대를 분리한 사람이 15명이었고, 그 중 배우자의 주택 소유 등의 사유로 1순위 청약자격 또는 무주택자 우선공급 신청자격이 없는 부적격 당첨자 4명이 당첨되었음.

□ 이에 대하여 감사원은 건설교통부장관에게 당첨자 중 주민등록상 배우자가 없는 세대에 대하여는 배우자 분리세대 여부를 확인하는 방안을 마련하도록 통보하였다.

5 장애인 등에 대한 주택특별공급제도 개선 필요

□ 감사원은 건설교통부에서 장애인 등에게 공급세대수의 10% 범위 안에서 특별공급하는 제도를 운영하면서

   특별공급신청 자격요건에 “무주택 세대주”로만 규정하고 공급횟수 제한을 두지 아니하여 장애인 1명이 19채까지 특별공급을 받은 경우까지 발생하고 있어 제도개선이 필요하다고 밝혔다.

 ○ 주택특별공급 대상자인 장애인·국가유공자는 206만여 명인데 비해 특별공급가능물량은 연간 2만 채에 불과하므로 특별공급 횟수는 1인 1회로 제한하는 것이 바람직한데도

   - 특별공급신청 자격요건을 ‘무주택 세대주’로만 규정함으로써 특별공급 받은 분양권을 전매하면 무주택 세대주 요건을 갖추게 되어 계속 특별공급 신청이 가능하였다.

 ○ 그 결과 장애인 ○○○은 2001년부터 2005년 사이에 전국적으로 71회에 걸쳐 주민등록을 위장전입하는 방법으로 19번이나 특별공급을 받은 뒤 분양권을 전매하는 방법으로 2억 9천만여 원의 부당이득을 얻었다.

□ 이에 대하여 감사원은 건설교통부장관에게 특별공급을 1인 1회로 제한하고 우선순위 기준을 정하여 그 기준에 따라 추천 공급하도록 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 개정하도록 요구하는 한편

 ○ 위장전입 등 부정한 방법으로 주택을 특별공급 받은 장애인 ○○○를 고발하도록 통보하였다.

6 토지거래계약 허가업무 부당 처리  

□ 감사원은 토지거래계약허가업무 담당 공무원들이 착공도 하지 아니한 사업용 토지를 단기 전매할 수 있도록 허가하거나 공동주택 진입도로 부지를 개인에게 취득하도록 허가하여 전매차익을 얻도록 해주는 등의 부당 허가 사례를 다수 적발하였다고 밝혔다.

【사례 1】착공도 하지 아니한 사업용 토지를 매도할 수 있도록 부당 허가

▸ 화성시에서는 ’04. 7. 27. (주)OO이 같은 시 우정읍 3필지 임야 등 13,224㎡를 주택부지 조성 목적으로 취득하도록 토지거래계약 허가한 후

 ∙ 같은 해 9. 21. 착공도 하지 않은 채 지적만 32필지로 분할하여 매도허가신청을 하였는데도 그대로 허가한 결과 위 법인은 4억 5천여 만 원의 단기 전매차익을 실현

【사례 2】허가신청한 이용목적대로 사용할 수 없는데도 부당 허가

▸ 천안시에서는 ’04. 4. 9. △△△가 천안시 신부동 8필지 답 6,640㎡를 공동주택 진입도로 개설목적으로 허가신청한 데 대하여

 ∙ 위 토지는 OO건설(주)에서 시행 중인 공동주택건설사업 부지 및 진입도로개설 예정지에 포함된 토지이므로 위 △△△ 개인에게 허가할 수 없는데도 그대로 허가한 결과 위 △△△는 취득 후 위 토지를 위 OO건설(주)에 매도하여 16억 5천여 만 원의 전매차익을 실현

【사례 3】토지거래허가부서와 협의없이 공장설립변경 부당 승인

▸ 화성시에서는 ’04. 8. 27. (주)OO산업이 화성시 팔탄면 잡종지 29,025㎡를 포장용 판지상자 제조공장 설립승인을 받아 취득한 후 ’05. 1. 3. (주)OO철강에 매도하기 위하여 공장설립변경승인 신청을 한 데 대하여

 ∙ 위 (주)OO산업은 위 토지 취득 후 착공조차 하지 않아 매도허가를 할 수 없는데도 토지거래허가부서와 협의도 하지 아니하고 그대로 변경승인한 결과 위 (주)OO산업은 위 토지를 매도하여 8억 7천여 만 원의 전매차익을 실현

□ 이에 대하여 감사원은 해당 시장·군수에게 토지거래계약허가업무를  부당하게 처리한 관련자를 징계하도록 요구하였다.

7 공직자들의 부동산 투기 행위

□ 감사원은 공직자들이 직위를 이용하여 관내 임야를 불법 개발하여 매각하거나 주민등록을 위장전입하는가 하면 사업을 영위할 것처럼 토지거래계약 허가신청서를 사실과 다르게 제출하는 등의 부정한 방법으로 토지를 취득한 사례를 다수 적발하였다고 밝혔다.

① 직위를 이용한 토지 불법 개발 및 매각

 ○ 안산시 ○○구 ○○출장소 개발행위허가 담당계장 6급 ○○○는 ’04. 10. 18. 개발행위허가가 제한된 대부도 임야 8,546㎡를 매입한 후

   - ’04. 10. 21. 당초 농로포장사업계획에는 없던 위 임야 진입도로(290m)를 부하 직원에게 주민숙원사업인 것처럼 농로포장사업에 포함시키도록 지시하여 시 예산(3,400만 원)으로 포장하여 가치를 높인 다음

   - 위 임야에 전(前) 소유자(2명) 명의로 2건의 소매점 건축허가를 받아, 4필지로 분할한 후 그 중 건축허가 받은 2필지를 매각하여 8,214만여 원의 매매차익을 실현하고서는

  - 나머지 2필지는 향후 매각을 용이하게 할 목적으로 ’05. 7. 14. 필지 분할이 불법이라고 만류하던 부하직원이 휴가 간 틈을 이용하여 자신이 직접 둘 이상의 용도지역에 걸친 경우의 토지분할인 것처럼 사실과 다르게 분할허가안을 작성·결재를 받아 5필지로 부당 분할하였다.

▸그 결과 위 ○○○은 4억 3,421만여 원의 부당이익을 얻을 것으로 예상

② 위장전입 또는 사업용 토지를 취득하는 방법으로 부동산 투기

 ○ 고양시 등 9개 시·군을 표본으로 선정하여 2003년부터 2005년까지 공직자의 농지 및 사업용 토지 취득 실태를 점검한 결과

   - 공직자 61명이 위장전입을 하거나 직접 사업을 영위할 것처럼 토지거래계약허가신청을 하는 부정한 방법으로 허가를 받아 토지 106필지 106,182㎡를 부당 취득하였다.

【사례 1】위장전입을 이용한 토지 부당 취득

▸□□부 OO팀장 서기관 △△△의 경우 실제로는 서울특별시 송파구에 거주하면서도 농지 소재지인 고양시 일산구로 위장전입하는 방법으로 농지 1,048㎡를 부당 취득

 • 위 농지가 한국국제종합전시장(KINTEX) 사업부지에 편입되자 시세가 급등

【사례 2】사업용 토지 부당 취득

▸한국□□연구원 차장 3급 ○○○의 경우 화성시 팔달면 임야 4,082㎡를 자동차부품 생산공장을 신축·운영할 것처럼 토지거래계약 허가신청서를 작성·제출하는 부정한 방법으로 허가 받아 부당 취득한 후

 • 위 임야를 공장부지로 개발, 토지가치를 높여 매도하는 방법으로 15억 4천만여 원의 매매차익을 실현

□ 이에 대하여 감사원은 직위를 이용하여 토지를 불법 개발하여 매각한 관련자를 중징계(파면)요구하고, 허위공문서 작성 및 위계에 의한 공무집행방해 혐의로 검찰에 고발하였다.

 ○ 그리고 위장전입 또는 사업용도로 토지를 부당 취득하는 방법으로 부동산 투기를 한 공직자 61명에 대하여는 해당 시장·군수로 하여금 고발하도록 통보하는 한편, 이들의 위법행위 사실을 소속 기관장에게 통보하였다.

 감사기대효과 : 주택공급 및 토지거래질서 확립에 기여

□ 감사원은 이번 감사가 주택공급 및 토지거래 질서를 바로 세우는 계기가 되어 정부의 부동산 정책의 실효성을 높이는데 기여할 것으로 기대된다고 밝혔다.

 ○ 건설교통부에서는 이번 감사를 통하여 드러난 주택공급제도 상의 문제점을 개선하고 재발방지를 위하여 주택공급제도 전반에 대한 제도정비에 착수하는 한편

   - 지방자치단체와 함께 주택공급현장에 대한 실태조사를 지속적으로 추진하여 부적격 당첨자 및 부당공급 행위자에 대해서는 모두 계약취소, 고발 등 엄격하게 조치할 예정이다.

 ○ 감사원은 이와 같은 정부의 조치를 계기로 앞으로 사업주체의 입주자격 심사가 더욱 철저해지고 입주자모집승인권자인 시장·군수·구청장의 지도·감독이 강화됨으로써 주택공급질서가 확립될 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.

담당부서 : 특별조사본부 조사2팀 (☏2011-2731)

한편 건교부에 따르면 오는 9월부터 분양되는 전국의 아파트는 건설사가 아닌 시중 은행에서만 청약접수를 하도록 의무화 된다.

2007.02.10

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