권리금은 상인들 간의 묵시적으로 인정하는 금액으로 정해진 가격도 없고 법적으로 보장되는 금액도 아니다. 실체도 없는 금액이지만 점포를 구하다 보면 상권이 좋고, 입지가 뛰어난 점포에는 어김없이 붙어 있는 것이 권리금이다.

그럼 권리금이 있는 점포가 좋은 점포일까? 아니면 권리금이 없는 점포가 좋은 점포일까? 동일조건의 점포를 비교한다면 당연히 권리금이 없는 점포가 좋은 점포이겠지만, 권리금이 없는 점포는 임대료가 높다거나 입지가 떨어지는 경우가 많고, 권리금이 있는 점포는 반대의 경우가 많기 때문이다. 예비창업자들 중에는 간혹 무조건 권리금이 없는 점포를 선호하는 경우가 있으나, 그것은 권리금에 대한 정확한 이해가 없어서이다.

많은 점포주들이 자신은 권리금 5,000만원에 들어가 그동안 장사하면서 인테리어를 하고 시설을 보충하는데 5,000만원을 투자하였다면 매도할 때는 내가 들어간 금액인 권리금을 1억 이상을 받으려 한다. 하지만 특별한 경우가 아닌 이상은 권리금 1억으로 부동산에 내놓아도, 매수자는 1년이 지나도 나타나지 않는 경우가 대부분이다. 자신이 주고 들어간 권리금 이외의 시설투자금액을 모두 받는 것은 불가능한 것을 알아야 한다.

자신이 투자한 금액을 모두 받을 수 있다면 점포마다 권리금이 수십억대의 돈이 붙어 있을 것이다. 하지만 권리금이 시간이 지나도 무한정 상승하지 않는 것은 그만큼 손해를 보고 점포를 처분하는 점포주들이 있다는 것이다.

내가 손해를 보고 나와야 하는 점포주가 될 가능성은 얼마든지 있는 것이다. 손해를 보고 나와야 하는 점포주가 되지 않기 위해서는 점포의 권리금을 판단 할 때, 우선 내가 주고 들어간 권리금과 시설비를 받고 매도 할 수 있을지를 생각하여야 한다. 1억의 권리금을 주고 들어간 점포를 2억을 받고 매도 할 수 도 있고, 한 푼도 못 받고 매도하는 경우도 있는 것이다. 권리금이 없이 들어간 점포라고 해도 내가 시설을 3,000만원 투자하였다면 매도 할 때는 받고 나오고 싶은 권리금이 되는 것이나, 매도자의 희망이지 받는다는 보장이 되는 금액은 아니다. 권리금은 내가 주고 들어간 권리금과 시설투자금액을 고스란히 받고 나 올수 있는 점포를 구한다면 장사가 생각만큼 안 된다고 해도 최소한 손해 보지 않는 창업을 할 수 있는 것이다.

권리금을 판단하는데 흔히들 1년간 영업하여 얻을 수 있는 순익으로 권리금을 책정하는 경우가 많은데, 이는 상가임대차보호법이 적용되기 전 대부분의 임대차계약 기간을 1년으로 계약했기 때문에 최소한 계약기간동안 권리금을 회수해야 한다는 것이다. 하지만 주택가 상권이나 입지가 떨어지는 점포의 경우는 얼마든지 적용 될 수 있겠지만 주요상권과 입지가 뛰어난 점포에 1년간의 영업순익으로 구하려 하면 점포를 구하기 불가능한 경우가 대부분이다. 1년간 영업순익 정도의 권리금이란 참고사항이지 절대적인 금액은 아닌 것을 알아야 한다.

적정 권리금을 책정 하는데 있어서 무수히 많은 부분을 복합적으로 판단하여야 하며 정확한 답이 있는 것도 아니다. 권리금은 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금, 기타권리금의 합으로 생각 할 수 있고 권리금에 영향을 미치는 인자로 임대료를 포함 시킬 수 있다.

① 바닥 권리금이란 점포의 상권과 입지에 대한 비용을 지불하는 금액으로 중심상권, 역세권, 주택가상권 등 상권에 따른 권리금의 시세가 존재하며, 각 상권마다 점포의 입지에 따라 점포별로 바닥 권리금이 형성되는 것이다.

② 영업 권리금이란 기존 점포의 매출상황에 따라 매겨지는 금액이다. 같은 입지의 호프집이라도 일 매출 100만원점포와 10만원의 점포는 영업 권리금이 틀리게 책정되어 진다. 기존의 점포주들은 자신의 영업 권리금을 언제나 주장하나, 매출이 손익분기점 이하이거나 타 업종으로 전환하는 매수인에게는 받지 못하는 금액임을 알아야 한다.

③ 시설 권리금은 기존 점포의 시설투자에 대해 지급하는 금액이다. 인테리어를 새로 했다거나 집기, 물건에 대하여 지불하는 금액이다. 자신이 호프집을 오픈하려고 하는데 기존의 점포가 호프집이라고 하면 주방시설부터 테이블까지 그대로 인수하여 사용 할 수 있어 비용을 들이지 않고 시설을 대처 할 수 있다. 동종업종으로 인수하더라도 시설의 상태에 따라 감가상각을 하여 책정하는 것이 바람직하다.

④ 기타 권리금으로는 담배판권, 로또판권처럼 점포주가 특별한 인허가사항을 취득한 경우 그에 대한 권리금을 인정해 주는 것으로 특히 담배판권의 경우 몇 천 만원에 상당하는 금액을 받고 매매되는 경우도 있다. 기타 권리금은 업종에 따라 필요한 경우만 권리금으로 인정하며 자신이 오픈할 경우 불필요한 경우는 인정할 가치가 없는 금액이다.(인용:www.jupiterkorea.com)

다음은 상가권리금 거래를 하면서 실무상으로 자주 문제되면서 소홀히 되기 쉬운점을 몇가지 살펴보도록 하자

① 권리금 계약을 하기 이전에 건물주의 구체적인 의사를 사전에 정확히 할 필요가 있다.

② 권리금 액수를 산정하는 구체적인 기준을 사전에 정할 필요가 있다.

③ 건물주에게 직접 지급하는 권리금도 법적으로 유효하고, 향후 변환받기가 곤란할 수가 있다는 점이다.

시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다보니, 시설을 양도하는 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하면서 그 과정에서 편법과 거짓말까지 동원되는 것이 현실이다. 따라서, 시설을 양수하는 입장에서 더욱 각별한 주의가 요망된다.

권리금은 그 양도되는 권리 또는 이익의 종류가 다양하기 때문에 법률적 성질을 일률적으로 논하기 어렵다. 이러한 사항을 계약서에 명시해야만 잔금시에 법적 분쟁을 피할 수 있을 것이다.

2008. 6. 24

시민의 관점으로 시민이 만드는 생활밀착 뉴스/정보

실생활에 도움이 되는 생활밀착 보도

보도자의 입장을 100%반영하는 보도

카빙메이커투 : 이경식

 - 카빙-  cabing.co.kr

<저작권자 (C) 카빙. 무단전제 - 재배포 금지>