서울 지역우선 비율 100%, 물량 많아 서울 청약자 유리
예상청약가점은 70점 이상
재당첨금지, 전매제한 유의해야
송파신도시 개발계획이 승인됐다. 지난 2006년 7월 송파구 마천동과 거여동 일대가 택지지구로 지정된 이후 약 2년만이다.
신도시 이름은 최종 위례신도시로 확정됐다. 총 공급되는 가구수는 4만6천가구다. 단 분양시기는 다소 늦어졌다. 당초 2009년 첫 분양에 나설 것으로 예상했지만 일정상의 이유로 2010년에나 최초 분양이 이뤄질 전망이다.
결국 위례신도시를 기대했던 청약 대기자들로선 청약전략 수정이 불가피해졌다. 그래서 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 위례신도시 청약 대기자들을 위한 청약전략을 알아본다.
서울 청약자 가장 유리
청약전략의 최종 목적은 아파트 당첨이다. 그리고 당첨이 되기 위해선 당첨확률을 높이는 방법이 필요하다. 당첨확률을 높이기 위해 가장 먼저 생각해 볼 수 있는 '지역우선 공급'을 활용하는 것이다.
쉽게 말해 아파트가 공급되는 지역에 먼저 가서 살면서 지역주민에게 우선적으로 제공해 주는 아파트를 노려본다는 것이다. 위례신도시의 규모는 678만m2다. 정부가 정한 66만m2가 넘는 택지개발지구인 만큼 지역우선 공급물량을 제공해야 하는 곳이다.
문제는 위례신도시가 서울, 성남, 하남 3곳에 걸쳐 있다 보니 지역우선 공급 제도를 일괄적으로 적용할 수 없다는 것이다. 즉 서울은 인구과밀을 막기 위해 전체 공급물량의 100%를 서울시민에게 우선 공급할 수 있지만 경기는 전체 공급물량의 30%만 지역민에게 우선 공급할 수 있다.
이런 경우 청약전략을 어떻게 짜야 할까?
서울 사람은 굳이 성남이나 하남으로 주소지를 옮길 필요는 없다. 서울 청약자는 서울 지역우선공급 100% 물량과 성남, 하남 일반분양의 70%(수도권)에 청약할 수 있게 돼 당첨 가능성이 가장 높기 때문이다.
반면 성남이나 하남 청약자라면 개발면적이 좀더 높은 성남으로 주소지를 옮기는 것도 고려해 볼 만한다. 같은 경기권에서 광교신도시의 경우 지역우선 공급 가구수를 편입면적에 따라 수원과 용인이 각각 88%와 12%로 배분한 전력이 있다.
위례신도시의 경우 성남과 하남의 편입면적은 각각 41%와 21%로 성남이 좀더 높다.
또 수도권 투기과열지구 내 지역우선공급의 거주 기간이 2008년 1월부터 1년 이상으로 정해졌기 때문에 경기도 청약 대기자가 서울 지역우선공급을 노려 거주지를 옮긴다면 2009년 하반기 중에는 옮겨야 2010년 첫 분양 물량에 청약할 수 있게 된다.
예상 청약가점, 70점 이상
2007년 9월 1일 이후 분양공고를 낸 분양단지부터는 모두 청약가점제 대상이다. 따라서 위례신도시 물량도 청약가점제 대상이다. 특히 전용면적 85m2초과의 경우 전체 물량은 우선 채권액을 많이 쓴 사람 순으로 당첨자를 선정한다. 이때 채권액 동점자끼리 경쟁할 경우 50%는 가점제로 나머지 50% 물량은 추첨제로 당첨자를 결정한다.
위례신도시는 아직 사업초기 단계기 때문에 청약가점 예측이 쉽지는 않다. 다만 올해 분양예정인 판교 푸르지오그랑빌의 예상 가점이 68점인 것으로 고려한다면 위례신도시 당첨 예상 커트라인은 70점 이상(청약가점 총점 84점)은 돼야할 것으로 전망된다.
재당첨 금지 기간 최장 10년, 유의해야
위례신도시에서 나오는 모든 주택은 '분양가 상한제'가 적용된다. 공공택지에서 분양가 상한제 적용 기준을 모두 만족하기 때문이다. 전용면적 85m2 이하는 2005년 3월 9일 이후, 85m2초과는 2006년 2월 24일 이후 각각 사업계획승인을 신청한 것부터 적용된다.
분양가 상한제가 적용되는 만큼 '전매제한 기간'은 처음 계약을 한 날부터 전용면적 85m2이하는 10년, 초과는 7년이다. 한마디로 위례신도시에서 110m2 주택을 분양받았을 경우 계약한 날부터 10년 동안 매매를 할 수 없단 소리다.
청약을 할 수 있는 기간을 제한하는 '재당첨 금지'의 경우도 유의해야 한다. 위례신도시 물량은 분양가 상한제가 적용되고 서울, 성남, 하남이 수도권에 들어가는 만큼 주택에 당첨된 자 뿐만 아니라 세대원 모두 일정기간 1,2,3순위로 청약 할 수 없다. 면적별로 85m2 이하는 10년 초과는 5년이다.
