사진=게티이미지뱅크
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
최근 상업용 부동산 시장은 중요한 전환점에 서 있습니다.
고금리 기조, 소비 심리 약화, 비대면 소비 확산 등 복합적인 외부 요인 속에서 과거의 “입지만 좋으면 임대는 따라온다”는 공식은 더 이상 유효하지 않습니다.
오늘날 꼬마빌딩의 가치는 보유 자산의 위치가 아니라, 건물주의 능동적인 운영 역량에 의해 새롭게 결정되고 있습니다.
■ 수익률의 함정: 공실이 만드는 부정적 자산 사이클
검증완료릴게임꼬마빌딩 투자 목적은 분명합니다.
① 안정적인 현금 흐름(임대수익)② 장기적인 자산 가치 상승(시세 차익)
그러나 현실에서는 다음과 같은 문제를 겪는 사례가 늘고 있습니다.
● 장기 공실로 인한 대출 이자 부담 증가● 임차인의 빈번한 교체● 임대료 연체 및 명도 분쟁● 자산가
오리지널바다이야기 치 하락 압력● 상부층 공실 장기화
특히 가시성과 접근성이 떨어지는 상부층 공실은 경기 둔화와 자영업 침체 국면에서 가장 취약한 구간입니다. 기존 방식의 임대 운영만으로는 더 이상 해결이 어렵습니다.
실제 공실 상태로 장기간 방치되어 있는 모습 (자료
바다이야기비밀코드 =밸류업이노베이션)
■ 새로운 패러다임: 임차 의존에서 ‘능동적 공간 운영’으로
시장 변화에 대응하기 위한 핵심 해법은 임차인 유입을 기다리는 수동적 방식이 아니라, 공간을 재기획하여 스스로 수익을 창출하는 방식입니다.
이는 다음과 같은 배경을 갖습니다.
릴게임뜻● 임대료 인하 경쟁의 한계● 공실 리스크의 구조적 확대● 부동산의 ‘운영형 자산’ 전환● 수익 구조의 다변화 필요성
이러한 흐름 속에서, 실제로 장기 공실을 겪던 의뢰인이 상부층을 스터디카페로 전환 운영한 사례는 시장 환경 변화에 대응한 능동적 자산 운영 모델로 분석할 수 있습니다.
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온라인릴게임 사례가 보여주는 두 가지 핵심 의미
① 공간 수요 특성에 기반한 공실 해소 전략
상부층의 약점인● 낮은 가시성● 접근성 제약● 전면 상권 의존도
이 요소는 일반 소매업에는 불리하지만, 학습 공간 수요에서는 장애 요인이 되지 않습니다.
한국 사회 특성과 맞물린 안정적 배후 수요는 다음을 의미합니다.
● 경기 민감도가 낮은 고정 수요● 예측 가능한 현금 흐름● 임차 리스크의 제거● 운영 효율성 향상(무인 운영 가능)
즉, 이는 단순한 임대 대체가 아니라, 임차 리스크를 구조적으로 제거한 수익 모델입니다.
② 자체 기획을 통한 비용 효율성과 경쟁력 확보
일반적으로 동일 업종을 가맹 방식으로 개설할 경우● 로열티● 브랜드 사용료● 본사 마진등이 반영되어 1억5000만~2억원 이상이 투입됩니다.
그러나 자체 기획 방식은● 중간 마진 제거● 비용 20~30% 절감● 시설 품질에 재투자 가능● 경쟁 시설 대비 차별화 확보
이를 통해 가격 경쟁이 아닌 품질 경쟁 기반을 확보할 수 있습니다.
<실제 사례의 before & after 모습>
(자료=밸류업이노베이션)
(자료=밸류업이노베이션)
(자료=밸류업이노베이션)
(자료=밸류업이노베이션)
(자료=밸류업이노베이션)
■ 종합적 해석: 자산 운영 전략의 업그레이드
이 사례가 시사하는 점은 다음과 같습니다.
임차인 리스크 회피: 연체·명도·공실 불확실성 제거수익률 극대화: 임대수익 대비 우월한 수익 구조자산 가치 상승: 운영력 내재화 → 건물 경쟁력 강화시장 환경 변화에 대한 대응 전략: 수동 운영 → 능동 운영
이는 광고나 특정 업종 권유가 아니라, 상업용 부동산의 패러다임 변화가 만들어낸 필연적 선택지입니다.
앞으로 상업용 부동산 시장은 더 엄격하게 구분될 것입니다.
단순히 보유하는 건물 vs 운영 역량이 결합된 건물
성공하는 자산은 후자입니다.
꼬마빌딩의 시대는 끝나지 않았습니다. 다만, 운영 전략이 업그레이드된 건물만이 살아남고 수익을 창출합니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터 기자 admin@no1reelsite.com
