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위반건축물 대표 유형. /국토교통부 제공
국토부에 따르면 전국 위반건축물은 지난해말 기준 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가하는 추세다.
위반건축물은 건축법령에 따른 건축·용도변경 허가(신고) 등의 절차 없이 건축물을 건축·수선 대출 조기상환수수료 ·용도 변경 등을 하거나, 일조·건축선·구조·피난·방화·조경 등 건축 기준을 위반한 건축물이다. 베란다·옥탑·1층을 무단 증축하거나 가구 수가 증가하는 무단 수선하는 이른바 ‘방쪼개기’, 무단 용도변경 등 다양한 유형이 존재한다.
특히 주거용 위반건축물(8만3000동) 중 소규모 단독·다가구·다세대주택이 과반을 차지하는 만큼(4만6000동 철거민 ·54.7%), 비아파트에 거주하는 서민 등의 주거환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적되고 있다.
정부는 위반 건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등을 통해 수렴한 현장의견을 토대로, 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화를 추진한다.
정부는 임대인·매도인 등의 집합명사단어 불법행위가 임차인·매수인 피해로 이어지는 문제를 고려해 국회에서 논의 중인 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 시행에 적극 협조해 안전확보 등을 조건으로 기존 소규모 주거용 위반건축물의 양성화를 유도한다.
우선 위반건축물을 발생시키는 원인인 주요 건축규제를 완화한다. 국민 생활방식 등을 고려해 전용·일반주거지역의 일조기준을 조정하고, 노 리드코프대출조건 후주택의 외부계단 및 옥상 등에 설치되는 비가림시설과 다가구·다세대주택의 보일러실에 대해 층수 또는 면적 산정을 제외한다.
또 준공 이후 발생하는 불법행위를 억제하기 위해 건축물 사후점검제도를 도입하고, 건축 관련 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도를 신설한다. 계약 시 건축물대장상 위반사항 확인을 강화하고, 연간상여금 매수 이후에도 이전 건축주 등 위반행위를 한 자에게 구상권 등 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거를 마련할 예정이다.
계약체결일 이전에 발생한 위반사항이 발견될 경우, 매도인에게 원상복구의 책임을 부여하는 계약서 특약사항을 권고하는 한편, 일반 국민도 쉽게 건축물 위반정보를 확인할 수 있도록 별도의 위반건축물 정보제공 사이트도 운영할 계획이다.
정부는 건축설계·시공 과정에서 위반 의심행위를 사전에 방지할 수 있도록 설계·감리 점검 가이드라인을 마련하고, 위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상에 포함하는 한편, 건축주 및 건축사 등에게 불법행위와 그로 인한 처벌규정 등을 지속적으로 교육·안내할 예정이다.
위반건축물 시정을 위한 상시 관리·감독체계도 구축한다. ▲건축물 위반행위 즉각 확인을 위한 항공사진 변화 AI분석시스템 개발 ▲지자체 조사권한 및 역할 강화 ▲업무처리를 위한 예산 활용·업무시스템 개발 지원 등이 포함됐다.
위반건축물의 신속한 원상 복구를 유도하기 위한 이행강제금 부과체계도 개선한다. 모든 지자체에서 시정이 완료될 때까지 이행강제금을 반복적으로 부과하고, 미시정 시 매년 그 금액을 가중하도록 한다. 또한, 임대 등 영리목적으로 위반하는 경우는 금액 가중비율과 대상을 확대한다.
국민 입장에서 원상복구 절차 이행, 비용 부담이 어려운 경우를 고려해 원상복구를 위한 건축물 해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담을 완화하고, 시정명령 시에도 표준해체계획서 배포 등 관련 절차를 충실히 안내할 예정이라고 국토부는 밝혔다.
국토부 관계자는 “경제적 이득이 크기 때문에 위반건축물 사례가 발생한다”며 “주거환경 악화 등의 안전문제가 발생하기 때문에 이 같은 불법행위를 막아야 한다”고 했다.
김윤덕 국토부 장관은 “이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 빠르게 해소하기 위해 마련됐다”며 “차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 밝혔다.
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