사회, 경제생활에 있어서 자산의 소유와 용익을 효율적으로 배분하는 임대차는 일상생활에서 유익한 법률 수단으로 이용되고 있다.

그런데 때때로 우리 생활 속을 들여다보면, 임대인과 임차인으로 구성된 임대차계약에 있어 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나, 전세로 살고 있는 집이 경매에 부쳐지는 경우가 발생해 임차인은 보증금에 대한 걱정을 떠안게 된다.

이 중 집이나 건물이 경매나 공매를 당해 소유권을 잃게 되어 기존의 소유자 대신 새로운 소유자가 생길 경우, 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하자.

전성배 변호사는 "임대차계약에 있어 소유자가 바뀌었을 때 새로운 소유자로부터 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 임차권의 대항력 및 우선변제권을 구비해야 하고 이는 보증금을 돌려받을 당시까지 존속하고 있어야 한다"고 설명했다.

대항력의 요건은 실제 그 집에서 살고 있어야 하며 그 주택에 대한 전입신고가 되어 있어야한다는 점을 들 수 있다. 또한 우선변제권의 요건이라 함은 대항력에다가 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 한다는 것으로 설명할 수 있다.

전성배 변호사는 "정리해보면 임대차계약을 하게 되는 임차인은 주택점유와 전입신고, 임대차계약서상 확정일자 이 세 가지가 요건을 갖추고 있어야 후에 소유자가 다른 사람으로 바뀌더라도 그 사람에 대해 보증금반환청구를 할 수 있다"고 덧붙였다.

다만, 우선변제권도 일반채권자보다 우선해서 변제받을 수 있다는 것을 의미하지, 확정일자보다 선순위로 근저당권 등의 담보권을 설정한 자보다 우선해서 변제받을 수 있는 것은 아님을 유의해야 한다. 그래서 항상 임대차를 설정하기 전에 등기부를 열람할 필요가 있는 것이다.

그런데 이러한 확인만으로 부족한 부분이 바로 조세채권이다. 국가 또는 지방 자치 단체가 조세를 징수하는 권리를 뜻하는 조세채권은 조세채권우선의 원칙에 따라 전혀 공시되지도 않으면서 임대차보증금채권 보다 배당에서 우선순위를 가질 수 있어서 안전한 임대차보증금반환에 복병이 될 수 있다.

예를 들어 임대차목적물의 소유권이 경매나 공매로 넘어가는 경우를 살펴보면, 당해 부동산 그 자체에 대해서 부과되는 조세인 상속세, 증여세, 취득세, 등록세 등의 당해세 우선의 원칙이 적용되어 임대차계약서의 확정일자보다 후에 부과된 당해세일지라도 보증금보다 당해세에 먼저 충당되고 남은 금액의 범위에서 보증금을 돌려받게 된다. 즉, 임차인으로서는 공시되지 않은 조세채권으로 인해 불의의 손해를 보게 될 우려가 있는 것이다.

전성배 변호사는 "따라서 이 경우, 임대차계약체결 과정에서 임차인이 임대인의 조세채권에 대한 확인 여부가 무엇보다 중요한데, 임차인 스스로 임대인의 조세체납 여부를 확인할 방법은 현재까지 없는 게 안타까운 실정"이라고 설명했다.

따라서 임차인은 정보공개청구 등 임대인의 조세체납과 관련된 정보를 독자적으로 구하기 쉽지 않다고 할 수 있다. 이렇듯, 공시되지 않은 조세채권으로 인해 임차인과 같은 불의의 피해자가 발생하고 있다는 점에서 제도적인 개선이 필요하다고 여겨진다.

이처럼 임대차계약은 그리 간단하지가 않다. 따라서 임대인과 임차인 서로가 피해 없는 계약이 이루어지기 위해서는 기본적으로 해당 부동산 공부(公簿)를 정확하게 살피는 등 적극적인 검토가 필요하겠다.

도움말: 법률사무소 로그 전성배 변호사

2009. 7. 16

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